Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy định xây nhà trong ngõ Hà Nội và cung cấp một số lưu ý quan trọng khi dự định xây dựng nhà trong ngõ.

Xây nhà trong ngõ tại TP. Hà Nội luôn là vấn đề phức tạp được nhiều người quan tâm. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết về quy định xây nhà trong ngõ ở Hà Nội theo quy hoạch hiện hành, cũng như cung cấp một số lưu ý quan trọng khi xây dựng nhà trong ngõ giúp đảm bảo tuân thủ đúng quy định pháp luật và phù hợp với quy hoạch đô thị.

Nội dung chính

1 Quy định nhà trong ngõ được xây mấy tầng?
2 Quy định về hình khối, kiến trúc công trình
3 Quy định về cấp thoát nước
4 Quy định về chiếu sáng, công trình điện
5 Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất
6 Lưu ý khi xây nhà trong ngõ tại Hà Nội
7 Xây nhà trong ngõ không đúng giấy phép có bị xử phạt không?

Quy định nhà trong ngõ được xây mấy tầng?

Nhà trong ngõ thường là các căn nhà nằm sâu trong các con ngõ nhỏ, hẻm nhỏ và phổ biến tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Quy định về chiều cao của nhà trong ngõ được quy định tại Điều 109 và Điều 110 của Luật Xây dựng năm 2014, với sự điều chỉnh và bổ sung vào năm 2020.

Theo quy định này, chiều cao tối đa của mỗi căn nhà được xác định dựa trên các quy định cụ thể như quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng nông thôn và các tiêu chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng.

Cụ thể, chiều cao tối đa của nhà ở riêng lẻ được xác định như sau:

Đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị, chiều cao tối đa được xác định theo lộ giới đường.
Đối với nhà ở riêng lẻ trong nông thôn, chiều cao tối đa được xác định theo quy hoạch xây dựng nông thôn.

XEM NGAY: Nhà ở Hà Nội xây được mấy tầng? Quy định xây nhà ở Hà Nội

Nhà trong ngõ thường là các căn nhà nằm sâu trong các con ngõ nhỏ, hẻm nhỏ

Quy định chiều cao nhà trong ngõ theo lộ giới đường

Đối với hẻm nhỏ hơn 3,5m

Trong trường hợp hẻm nhỏ có chiều rộng ít hơn 3,5m, quy định cho phép cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng nhà ở với tối đa 03 tầng, miễn là tổng diện tích xây dựng đáp ứng được các điều kiện quy định. Trong phạm vi này, diện tích của căn nhà không vượt quá 13,6m² và cao độ của nhà 2 tầng không được vượt quá 3,8m.

Đối nhà ở có lộ giới 3,5m đến 7m

Đối với những ngôi nhà có lộ giới từ 3,5m đến 7m, nếu không có yếu tố nào tăng chiều cao, quy định cho phép xây dựng tối đa 3 tầng. Tuy nhiên, nếu có khu vực lùi và nhà nằm ở trung tâm thành phố, quy định cho phép xây dựng tối đa 4 tầng.

Nhà trong ngõ có chiều ngang 7m- 12m

Những căn nhà nằm trong ngõ có chiều ngang từ 7m đến dưới 12m thường được phép xây tối đa 4 tầng, trừ một số trường hợp:

Nhà ở tại trung tâm khu phố hoặc được xây trên lô đất rộng có thể được xây tối đa 5 tầng.
Nhà ở có một trong hai yếu tố tăng chiều cao như có thang máy, gara ô tô, hoặc sân thượng tại trung tâm thành phố có thể được xây tối đa 6 tầng.

Bảng quy định số tầng được phép xây dựng theo lộ giới đường:

Lộ giới đường	Số tầng được phép xây dựng
Nhỏ hơn 3,5m	Tối đa 3 tầng
Từ 3,5m đến dưới 7m	Tối đa 3 tầng hoặc 4 tầng (tầng 4 có khoảng lùi)
Từ 7m đến dưới 12m	Tối đa 4 tầng hoặc 5 tầng (tầng 5 có khoảng lùi)
Từ 12m đến dưới 20m	Tối đa 4 tầng hoặc 5 tầng hoặc 6 tầng (tầng 6 có khoảng lùi)
Từ 20m đến dưới 25m	Tối đa 5 tầng hoặc 6 tầng hoặc 7 tầng (tầng 7 có khoảng lùi)
Từ 25m trở lên	Tối đa 5 tầng hoặc 6 tầng

Các yếu tố tăng tầng cao cho nhà trong ngõ

Ngoài các quy định chung về chiều cao tối đa của nhà ở riêng lẻ dựa trên lộ giới đường, pháp luật cũng điều chỉnh một số yếu tố có thể tăng chiều cao của nhà ở riêng lẻ như sau:

Thuộc khu vực quận trung tâm TP hoặc trung tâm cấp quận: Được tăng 1 tầng.
Trên trục đường thương mại-dịch vụ: Được tăng 1 tầng.
Lô đất lớn: Được tăng 1 tầng.

Ví dụ: Một ngôi nhà trong ngõ có lộ giới đường từ 12m đến dưới 20m, thuộc khu vực quận trung tâm TP Hà Nội, trên trục đường thương mại – dịch vụ, có lô đất lớn thì chiều cao tối đa của ngôi nhà này là 6 tầng.

Chiều cao nhà ở liền kề trong ngõ hẻm

Chiều cao của nhà ở liền kề trong các ngõ hẻm tuân thủ các quy định như sau:

Trong trường hợp nhà ở liền kề, chiều cao tối đa không được vượt quá 6 tầng.
Đối với các ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 6m, nhà ở liền kề chỉ được xây cao tối đa 4 tầng.
Chiều cao của nhà ở liền kề phải tuân theo quy hoạch xây dựng đã được phê duyệt. Trong những khu vực chưa có quy hoạch chi tiết được phê duyệt, chiều cao của nhà không được vượt quá 4 lần chiều rộng của nhà.
Trong một dãy nhà liền kề, nếu cho phép có sự chênh lệch về độ cao, chỉ được phép xây cao hơn tối đa 2 tầng so với tầng trung bình của cả dãy. Tầng trệt phải có độ cao đồng nhất.

Quy định về độ đua khi xây nhà trong ngõ

Quy định về việc mở rộng không gian của các yếu tố như ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa khi xây nhà trong ngõ được quy định trong Luật Xây dựng năm 2020 như sau:

Các yếu tố như ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa của nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng trong dự án đầu tư xây dựng khu đô thị được phép mở rộng ra không gian công cộng, nhưng không được vượt quá 0,2m so với chỉ giới đường đỏ.

Tính từ mặt đất lên cao từ 3,5m trở lên, các yếu tố như ban công, mái đua, ô văng, gờ chỉ, bậu cửa có thể vượt quá chỉ giới đường đỏ, nhưng phải tuân thủ các yêu cầu sau:

Trong trường hợp chiều rộng của lộ giới nhỏ hơn 4m, không được phép mở rộng.
Trường hợp chiều rộng của lộ giới từ 4m đến 7m, độ mở rộng tối đa được phép là 0,6m.
Trường hợp chiều rộng của lộ giới lớn hơn 7m, độ mở rộng tối đa được phép là 1m.

Quy định về độ đua khi xây nhà trong ngõ

Quy định về hình khối, kiến trúc công trình

Hình khối và kiến trúc công trình phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy hoạch xây dựng, quy chuẩn kỹ thuật, và các quy định hiện hành về kiến trúc cảnh quan trong khu vực. Cụ thể bao gồm:

Quy mô, chiều cao, và mật độ xây dựng của khu vực.
Bố cục mặt đứng, mái, cửa sổ, và cửa ra vào của công trình.
Màu sắc và vật liệu sử dụng cho công trình.

XEM THÊM: Quy định cấp phép xây dựng nhà ở Hà Nội mới nhất

Quy định về cấp thoát nước

Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13, các hệ thống cấp nước, thoát nước và vệ sinh môi trường trong xây dựng nhà ở tại ngõ hẻm và khu đô thị phải tuân thủ nghiêm ngặt các yêu cầu về an toàn, vệ sinh môi trường và phòng cháy chữa cháy.

Quy định về chiếu sáng, công trình điện

Các công trình điện, chiếu sáng và thông tin liên lạc trong ngõ hẻm cần phải đảm bảo đáp ứng yêu cầu về an toàn, mỹ quan và tiện lợi cho người sử dụng.

Việc thiết kế, thi công và nghiệm thu các công trình điện, chiếu sáng phải tuân thủ đúng quy định pháp luật về an toàn điện, an toàn cháy nổ và các quy định liên quan khác. Các công trình này cần được bố trí và lắp đặt sao cho đảm bảo an toàn cho người sử dụng và không gây ảnh hưởng đến các công trình khác trong khu vực.

Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất

Trong khu vực ngõ hẻm và khu đô thị, mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất được quy định rõ ràng trong các quy định về xây dựng nhà ở đô thị. Đối với các khu vực chưa có quy hoạch xây dựng chi tiết, chủ đầu tư phải xin phép cơ quan có thẩm quyền để xác định mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất.

Lưu ý khi xây nhà trong ngõ tại Hà Nội

Khi xây nhà tại Hà Nội, đặc biệt đối với nhà trong ngõ hẻm, chủ đầu tư cần lưu ý các quy định sau:

Phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp.
Không được xây dựng nhà vượt quá chiều cao tối đa theo quy định.
Không được xây dựng nhà gây ảnh hưởng đến an toàn và trật tự đô thị.
Diện tích đất phải đủ để xây dựng nhà và đảm bảo khoảng cách giữa các nhà theo quy định.
Đường vào nhà trong ngõ phải đảm bảo đủ rộng để xe cộ có thể ra vào thuận tiện, với chiều rộng tối thiểu là 3m.
Hệ thống thoát nước phải đảm bảo khả năng thoát nước tốt, tránh tình trạng ngập úng.
Nhà trong ngõ có nguy cơ cháy nổ cao hơn do không có đường thoát hiểm rộng và không gian sống bị hạn chế. Vì vậy, cần chú trọng các biện pháp an toàn cháy nổ như lắp đặt hệ thống báo cháy, cửa thoát hiểm và các thiết bị chữa cháy.

Xây nhà trong ngõ không đúng giấy phép có bị xử phạt không?

Theo quy định của pháp luật, người sử dụng bất động sản có quyền sử dụng không gian và lòng đất theo chiều thẳng đứng từ ranh giới của thửa đất, nhưng phải phù hợp với quy định của pháp luật và không làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác.

Nếu bạn xây dựng nhà không đúng giấy phép xây dựng đã được cấp, bạn sẽ bị xử phạt hành chính. Mức phạt sẽ tùy thuộc vào loại công trình, đối tượng vi phạm và mức độ vi phạm:

Đối với việc xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị sai giấy phép, bạn có thể bị phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng.
Đối với các công trình lớn và phức tạp cần có dự án đầu tư xây dựng, nếu xây dựng không đúng với dự án đã được phê duyệt, mức phạt có thể từ 20 triệu đến 30 triệu đồng.

Trên đây là những quy định cơ bản về số tầng cho các ngôi nhà trong ngõ ở Hà Nội. Việc tuân thủ các quy định này không chỉ bảo đảm an toàn cho gia đình và hàng xóm mà còn giúp việc xây dựng ngôi nhà trở nên thuận tiện và hiệu quả hơn.

Nếu cần tư vấn chi tiết hơn về quy định xây nhà trong ngõ, cũng như dịch vụ xây nhà trọn gói, vui lòng liên hệ TXD Construction thông qua hotline 094 486 9880 nhé!