Xây nhà lấn chiếm lối đi chung bị xử lý thế nào?

Lối đi chung là gì? Xử phạt thế nào khi xây nhà lấn chiếm lối đi chung? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết tại bài viết dưới đây.

---

Lối đi chung là một trong những vấn đề quan trọng trong quá trình sử dụng đất đai nhưng thường bị hiểu sai hoặc không đầy đủ. Vậy, lối đi chung là gì? Xây nhà lấn chiếm lối đi chung thì xử lý thế nào? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp cho bạn câu trả lời.

Lối đi chung là gì?

Pháp luật hiện hành không đưa ra khái niệm cụ thể về lối đi chung. Tuy nhiên, trong thực tế, lối đi chung thường được hiểu là phần diện tích đất dùng làm lối đi cho nhiều hộ gia đình hoặc nhiều chủ sử dụng các thửa đất khác nhau, giúp họ tiếp cận đường giao thông công cộng.

Về nguồn gốc, lối đi chung có thể là các lối đi tự nhiên đã tồn tại lâu đời hoặc do Nhà nước mở để phục vụ nhu cầu đi lại của người dân, và do đó là đất công, thuộc quyền quản lý của Nhà nước.

Ngoài ra, lối đi chung cũng có thể hình thành trong quá trình phân chia, tách thửa đất. Trong trường hợp này, các chủ sử dụng đất thỏa thuận để dành ra một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của họ làm lối đi chung cho các thửa đất sau khi tách thửa. Các đồng chủ sử dụng đất vẫn duy trì quyền sử dụng hợp pháp của mình đối với phần đất này. Phần đất lối đi chung này có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ghi rõ là phần đất thuộc quyền sử dụng chung của các đồng chủ sử dụng.

Nói một cách đơn giản, lối đi chung là phần diện tích đất được dành ra để các chủ sử dụng đất có thể cùng đi ra đường giao thông công cộng.

Quy định về quyền sử dụng lối đi chung

Theo Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015, chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác, không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu các bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.

Lối đi này nên được mở trên bất động sản liền kề nào được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có xét đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.

Chủ sở hữu bất động sản được hưởng quyền lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu ảnh hưởng, trừ khi có thỏa thuận khác.

Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng và chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu có tranh chấp về lối đi, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.

Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu khác nhau, việc chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không cần đền bù.

Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu chủ sở hữu khác dành cho mình một lối đi sao cho lối đi đó thuận tiện nhất, ít gây bất tiện và thiệt hại nhất cho chủ bất động sản cho mở lối đi. Đồng thời, chủ sở hữu yêu cầu mở lối đi phải bồi thường cho chủ sở hữu đất bị ảnh hưởng một khoản tiền về việc cho phép mở lối đi trên đất của họ.

Các bên có thể tự thỏa thuận về việc mở lối đi chung. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, và chiều cao của lối đi cũng do các bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên. Nếu có tranh chấp về lối đi, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định.

Theo Điều 171 Luật Đất đai 2013, có quy định về việc hạn chế quyền sử dụng đối với lối đi chung. Để đảm bảo quyền lợi tốt nhất, chủ sở hữu bất động sản nên thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề về việc đăng ký quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề.

Khi sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề, người sử dụng lối đi này phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động nếu đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau khi xác lập, thay đổi, hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề theo quy định tại Điểm i, khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013.

XEM NGAY: Xây nhà bị hàng xóm kiện nên giải quyết thế nào?

Lối đi chung được mở tối đa bao nhiêu mét?

Kích thước tối thiểu hay tối đa của lối đi chung chưa được quy định rõ trong pháp luật, vì các trường hợp cần mở lối đi chung rất đa dạng. Việc đặt ra một kích thước cụ thể có thể gây khó khăn trong thực tế và không đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho các bên liên quan.

Theo Khoản 2, Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, và chiều cao của lối đi sẽ do các bên thỏa thuận, đảm bảo thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà. Nếu có tranh chấp về lối đi, các bên có quyền yêu cầu Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết.

Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng khác nhau, cần dành lối đi cần thiết cho người phía trong. Lối đi này phải đảm bảo có mặt cắt ngang tối thiểu theo quy định của từng địa phương.

Các bên có thể tự thỏa thuận để quyết định kích thước của lối đi chung. Nếu không thể thống nhất, các bên có thể tìm đến cơ quan có thẩm quyền để phân giải.

Cách giải quyết khi hàng xóm xây nhà lấn chiếm lối đi chung 

Khi hàng xóm xây nhà lấn chiếm lối đi chung, người sử dụng chung lối đi đó nên thử thương lượng với người lấn chiếm. Nếu không đạt được thỏa thuận, họ có thể nhờ cơ quan chức năng có thẩm quyền can thiệp giải quyết.

Tố cáo hành vi lấn chiếm

Theo Khoản 7 Điều 166 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền khiếu nại, tố cáo và khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai khác.

Khi phát hiện hành vi lấn chiếm đất thuộc lối đi chung, người sử dụng đất có thể thực hiện thủ tục tố cáo tại UBND cấp xã để giải quyết.

Hành vi lấn chiếm lối đi chung vi phạm các quy định về quản lý hành chính đất đai và có thể bị xử phạt hành chính theo Điều 14 Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

Yêu cầu UBND cấp xã/phường giải quyết tranh chấp lối đi chung

Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, Nhà nước khuyến khích các bên hòa giải khi có tranh chấp về đất đai. Khi xảy ra tranh chấp liên quan đến lối đi chung, các bên có thể nộp đơn yêu cầu UBND cấp xã/phường tiến hành hòa giải theo quy định pháp luật.

Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu, UBND xã/phường phải tiến hành hòa giải và lập biên bản kết quả hòa giải, theo quy định tại Điều 201 Luật Đất đai 2013.

Nếu hòa giải không thành, các bên có thể lựa chọn các phương án sau:

• Khởi kiện tại tòa án: Yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục tố tụng dân sự.
• Yêu cầu UBND cấp huyện/quận giải quyết: Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013.

Khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp

Theo Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, khi tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc lấn chiếm lối đi chung xảy ra, các bên phải tiến hành thủ tục hòa giải tại UBND trước khi đủ điều kiện khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Với tranh chấp liên quan đến lấn chiếm lối đi chung, Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất tranh chấp là cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Nếu việc lấn chiếm gây ra thiệt hại và có thể chứng minh được thiệt hại đó, người bị ảnh hưởng có thể yêu cầu tòa án giải quyết việc bồi thường thiệt hại do hành vi trái pháp luật gây ra.

Trình tự thủ tục khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết:

• Nộp đơn khởi kiện
• Tòa án thụ lý giải quyết
• Tòa án xét xử sơ thẩm
• Tòa án xét xử phúc thẩm (nếu có kháng cáo, kháng nghị)

Hành vi xây nhà lấn chiếm lối đi chung có bị xử phạt không? 

Trên thực tế, các tranh chấp hoặc khiếu kiện liên quan đến lối đi chung rất phong phú và đa dạng. Chúng có thể bao gồm tranh chấp dân sự về quyền sử dụng đất, khiếu kiện, tố cáo việc lấn chiếm hoặc xây dựng trái phép trên lối đi chung, hoặc các hành vi khác cản trở việc sử dụng lối đi chung. Tùy thuộc vào nội dung cụ thể của từng vụ việc, cơ quan có thẩm quyền giải quyết có thể là Tòa án, Chủ tịch UBND các cấp, hoặc các cơ quan khác có thẩm quyền xử lý các hành vi vi phạm pháp luật phát sinh trong vụ việc (vi phạm về xây dựng hoặc đất đai).

Nếu lối đi chung thuộc đất công cộng và thuộc quyền quản lý của Nhà nước, người dân có quyền mở cổng và sử dụng lối đi chung này.

Nếu lối đi chung được hình thành do các gia đình hoặc chủ sử dụng đất tự nguyện sử dụng một phần đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình làm lối đi chung, không phải là đất giao thông công cộng, thì lối đi này vẫn thuộc quyền sử dụng chung hợp pháp của các đồng chủ sử dụng đất. Trong trường hợp này, nếu không có sự đồng ý của các đồng chủ sử dụng đất, người dân không có quyền mở cổng để sử dụng lối đi này.

Tùy thuộc vào hành vi lấn chiếm, các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm sẽ bị xử phạt theo các mức phạt khác nhau:

Khoản 6 điều 14 nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định:

Điều 14. Lấn, chiếm đất

6. Trường hợp lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ, đất trụ sở làm việc và cơ sở hoạt động sự nghiệp của cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão; trong lĩnh vực quản lý, sử dụng tài sản nhà nước và các lĩnh vực chuyên ngành khác.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm đối với các hành vi vi phạm tại các khoản 1, 2, 3, 4 và khoản 5 của Điều này và buộc trả lại đất đã lấn, chiếm; trừ trường hợp trường hợp quy định tại điểm b và điểm c khoản này;

b) Buộc đăng ký đất đai theo quy định đối với trường hợp có đủ điều kiện được công nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 22 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP;

c) Buộc thực hiện tiếp thủ tục giao đất, thuê đất theo quy định đối với trường hợp sử dụng đất khi chưa thực hiện xong thủ tục giao đất, thuê đất;

d) Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này; số lợi bất hợp pháp được xác định theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Nghị định này.

Cụ thể, theo quy định tại điểm a khoản 9 điều 12 nghị định 100/2019/NĐ-CP, hành vi chiếm dụng đất của đường bộ hoặc đất hành lang an toàn đường bộ để xây dựng nhà ở bị phạt từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với cá nhân.

Nói chung, việc lấn chiếm đất không chỉ mang lại mức phạt tiền mặt mà còn kèm theo các biện pháp khắc phục hậu quả để tái thiết và bảo vệ tài sản công cộng và môi trường.

XEM NGAY: Quy định xây nhà trong ngõ Hà Nội mới nhất

Xây tường rào lấn chiếm lối đi chung sẽ bị xử phạt ra sao?

Theo Điều 16 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định việc gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác như sau:

Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu đưa vật liệu xây dựng hoặc các vật khác lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình mà gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu đưa chất thải, chất độc hại lên thửa đất của người khác hoặc thửa đất của mình gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng nếu đào bới, xây tường, hoặc làm hàng rào gây cản trở hoặc thiệt hại cho việc sử dụng đất của người khác.

Ngoài việc phải trả tiền phạt, người vi phạm còn bị buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, theo quy định tại các khoản 1, 2 và 3 của Điều này.

Tóm lại, việc xây tường rào để chiếm lối đi chung, gây ảnh hưởng đến quyền lợi di chuyển của các hộ gia đình khác, sẽ bị xử phạt từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng, đồng thời phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất.

Có được phép tách thửa đất khi có lối đi chung không?

Khoản 2 Điều 43, Khoản 4 Điều 144 và Điều 188 Luật Đất đai 2013 đã quy định, thửa đất ở đề nghị tách thửa để chuyển nhượng phải đáp ứng các điều kiện sau đây: 

• Sở hữu sổ đỏ và quyền sử dụng đất/tài sản gắn liền đã được xác định;
• Không có biện pháp kê biên đất để đảm bảo tuân thủ pháp luật;
• Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
• Đáp ứng các yêu cầu tách thửa của địa phương.
• Khi đạt đủ các điều kiện này, việc tách thửa với lối đi chung hoàn toàn pháp lý. Các địa phương sẽ quy định rõ các tiêu chí cho việc tách thửa bao gồm: diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu, các trường hợp không được phép tách thửa, yêu cầu thiết lập lối đi nếu tách thửa mà chưa có lối đi, và các quy định cho việc tách thửa ở khu vực đã được quy hoạch trước đó. Do đó, tách thửa với lối đi chung chỉ được thực hiện khi đảm bảo đủ các điều kiện nêu trên.

Khi đạt đủ các điều kiện này, việc tách thửa với lối đi chung hoàn toàn pháp lý. Các địa phương sẽ quy định rõ các tiêu chí cho việc tách thửa bao gồm: diện tích tối thiểu, kích thước tối thiểu, các trường hợp không được phép tách thửa, yêu cầu thiết lập lối đi nếu tách thửa mà chưa có lối đi, và các quy định cho việc tách thửa ở khu vực đã được quy hoạch trước đó. Do đó, tách thửa với lối đi chung chỉ được thực hiện khi đảm bảo đủ các điều kiện nêu trên.

Trên đây là những thông tin xoay quanh vấn đề xây nhà lấn chiếm lối đi chung và xây nhà lấn chiếm khoảng không, hi vọng sẽ giúp ích cho bạn nếu gặp trường hợp phải tranh chấp không đáng có. Nếu bạn đang cần tư vấn về vấn đề pháp lý khi xây nhà hay muốn tham khảo dịch vụ xây nhà trọn gói, hãy liên hệ trực tiếp với TXD Construction qua hotline 094 486 9880.