Sửa chữa, cải tạo nhà phố cổ: Chi phí & những lưu ý cần nắm

Nhà phố cổ thường có đặc điểm là cũ, cổ và sát nhau, vậy sửa chữa, cải tạo nhà phố cổ cần lưu ý những gì và chi phí cải tạo bao nhiêu? Cùng tìm hiểu nhé.

---

Nhà phố cổ cũ thường chật hẹp, xuống cấp và thiếu tiện nghi. Bên cạnh đó, việc cải tạo nhà phố cổ thường gặp nhiều khó khăn do nhà dân liền kề, khó xin được cấp phép và chi phí cũng khá cao. 

Để việc sửa chữa được diễn ra thuận lợi nhất, TXD Construction xin chia sẻ tới bạn đọc quy trình cải tạo, chi phí thi công cải tạo và những lưu ý cần nắm khi cải tạo nhà phố cổ.

Quy trình cải tạo nhà phố cổ

Quy trình cải tạo nhà phố cổ được thực hiện qua 7 bước dưới đây:

Bước 1: Xác định rõ mục đích cải tạo nhà phố

Chủ nhà cần xác định rõ mục đích cải tạo nhà như cho thuê để kinh doanh, để ở, hay bán nhà,… Từ đó, có thể lên được kế hoạch thi công sao cho phù hợp nhất.

Bước 2: Dự trù ngân sách

Chủ nhà cần dự trù khoản ngân sách chính xác để xác định những hạng mục sẽ được cải tạo và tìm cách tối ưu những hạng mục này.

Bước 3: Khảo sát hiện trạng nhà phố cổ cần cải tạo

Đây là bước vô cùng quan trọng, ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án và sự an toàn của ngôi nhà.

Chủ nhà cần khảo sát kỹ lưỡng hiện trạng căn nhà, bao gồm: hệ thống móng, dầm, cột, bề mặt tường, hệ thống cửa, và các kết cấu đường điện nước bên trong,… Từ đó, xem xét liệu chúng có chắc chắn không, có bị hư hỏng gì không để đưa ra phương án khắc phục phù hợp.

Bước 4: Lựa chọn phương án thiết kế

Sau khi xác định được hạng mục cần sửa chữa và dự trù chi phí, chủ nhà sẽ lựa chọn các phương án cải tạo nhà phố cổ. Dưới đây là một số phương án mà chủ nhà có thể tham khảo. 

Ngoài ra, chủ nhà cũng có thể kết hợp các phương án với nhau để cải tạo ngôi nhà phố trở nên hoàn hảo nhất.

• Làm mới mặt tiền căn nhà
• Bố trí lại không gian các phòng trong nhà
• Tu sửa nội thất căn nhà phố
• Cải thiện hướng lấy sáng
• Cải tạo từng hạng mục nhỏ

Bước 5: Chuẩn bị bản vẽ thiết kế chi tiết

Chủ nhà cần đảm bảo bản vẽ thiết kế do đơn vị thi công cung cấp phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Bản thiết kế phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu và mong muốn của chủ nhà
• Bản thiết kế phải phù hợp với khung nhà cũ
• Bản thiết kế phải bố trí công năng sử dụng phòng phù hợp, có yếu tố thẩm mỹ,…

Bước 6: Làm thủ tục xin giấy phép xây dựng, cải tạo

Sau khi có bản thiết kế, chủ nhà cần làm thủ tục xin giấy cấp phép xây dựng tại Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện nơi có nhà ở cần cải tạo để có đủ điều kiện pháp lý thi công cải tạo nhà. 

Chủ nhà cần lưu ý rằng thời hạn 12 tháng kể từ ngày cấp phép, nếu quá hạn hoặc muốn thay đổi thiết kế cải tạo, chủ nhà sẽ phải làm thủ tục xin gia hạn hoặc điều chỉnh giấy phép cải tạo nhà ở riêng lẻ.

Bước 7: Tiến hành cải tạo nhà

Sau khi có đầy đủ giấy tờ cho phép cải tạo nhà và bản thiết kế cải tạo nhà, chủ nhà có thể bắt đầu tiến hành cải tạo nhà. 

Trong quá trình cải tạo nhà, chủ nhà nên ưu tiên sửa chữa hệ thống điện, nước và thông gió,… Sau đó là các vị trí bề mặt xuống cấp như chân tường bị bong tróc, võng sàn, nứt sàn,… Cuối cùng là cải tạo nội – ngoại thất.

XEM NGAY: Quy định sửa chữa nhà chung cư ai cũng nào cần hiểu rõ

Chi phí khi thi công cải tạo nhà phố cổ cũ

Chi phí thi công cải tạo nhà phố cổ cũ dao động từ 50,000,000 – 1,000,000,000 VNĐ tùy vào mục đích và tổng số hạng mục cần cải tạo. Thông thường, chi phí cải tạo sẽ bao gồm các hạng mục như phá dỡ, xây và trát, ốp lát,… cụ thể:

Nhiệm vụ	Giá (VNĐ/m2)
Hạng mục phá dỡ	Đục nền nhà và vận chuyển trạc thải	95,000
	Dóc tường nhà cũ và vận chuyển	80,000
	Dóc tường nhà vệ sinh và chuyển trạc	85,000
	Phá tường 10 và vận chuyển trạc thải	210,000
	Phá dỡ tường 20 và vận chuyển	350,000
	Phá dỡ sàn bê tông và chuyển trạc	450,000
	Tháo dỡ mái tôn và chuyển	60,000
Hạng mục Xây và Trát	Xây tường 110 (Nhân công + Vật tư)	270,000
	Xây tường 220 (Nhân công + Vật tư)	485,000
	Trát tường trong nhà (Nhân công + Vật tư)	145,000
	Trát tường ngoài nhà (Nhân công + Vật tư)	185,000
Hạng mục Ốp lát	Láng nền nhà 2 – 4cm (Nhân công + Vật tư)	95,000
	Láng nền nhà 5 – 10cm (nhân công + Vật tư)	100,000
	Lát nền nhà (Nhân công + Vật Tư)	135,000
	Ốp tường nhà (Nhân công + Vật Tư)	145,000
	Ốp chân tường (Nhân công + Vật Tư)	45,000
Sơn tường nhà trọn gói	Sơn nội thất lau chùi Maxilite 2 lớp	40,000
	Sơn nội thất Maxilite bóng 2 lớp	45,000
	Sơn nội thất lau chùi chống nấm mốc Jotun	42,000
	Sơn nội thất dạng lau chùi, sơn bóng	50,000
	Sơn Dulux 5 trong 1	53,000
Thi công thạch cao	Trần thạch cao thả khung xương	135,000 – 150,000
	Trần thạch cao chìm khung xương	160,0000
	Trần thạch cao tấm chống ẩm khung xương	185,000 – 195,000
	Vách thạch cao 1 mặt khung xương	190,000 – 200,000
	Vách thạch cao 2 mặt khung xương	280,000 – 300,000
Thi công điện nước	Sửa đường ống cũ bằng ống gen nổi trên tường – loại gen tròn	50,000
	Sửa đường ống cũ bằng ống gen nổi trên tường – loại gen vuông	70,000
	Thi công điện, dán dây hoàn thiện	80,000
	Lắp đặt điện, rút dây hoàn thiện	100,000
	Lắp đặt điện dán dây + nước hoàn thiện	140,000
Hạng mục lan can sắt, cầu thang sắt	Cầu thang sắt (chưa tay vịn)	1,300,000
	Cầu thang xương sắt (chưa tay vịn)	1,600,000
	Lan can sắt hộp	400,000 – 600,000
	Lan can sắt mỹ thuật	1,400,00 – 1,600,000
Sàn bê tông nhẹ Cemboard	Thi công sàn Cemboard gác xép	1,300,000
	Thi công sàn Cemboard nâng tầng, cơi nới	1,600,000
Hạng mục làm mái tôn	Mái tôn loại tôn Việt Nhật	290,000 – 490,000
	Mái tôn loại tôn Hoa Sen	310,000 – 500,000
	Mái tôn loại tôn SSC	300,000 – 400,000
	Mái tôn loại tôn Olympic	360,000 – 470,000
	Mái tôn loại tôn TONMAT	370,000 – 450,000

* Lưu ý:

• Bảng giá trên chỉ mang tính chất tham khảo
• Tùy thuộc vào từng vị trí, địa điểm của phố cổ mà đơn giá có thể sẽ có sự khác nhau
• Chi phí cải tạo nhà phố cổ sẽ đắt gấp khoảng từ 2 – 4 lần đơn giá cải tạo nhà phố thông thường (Do cần có biện pháp thi công phức tạp hơn, cần phải đảm bảo không được ảnh hưởng đến môi trường xung quanh)

Lưu ý quan trọng khi sửa chữa, cải tạo nhà phố cổ

Xin giấy phép xây dựng

Với mật độ dân cư cao và các căn nhà liền sát nhau trong phố cổ, việc cải tạo nhà cũ không chỉ đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng mà còn phải tuân thủ chặt chẽ các chính sách quy hoạch đô thị và đảm bảo an toàn cho các công trình lân cận. 

Do đó, quy trình xin giấy phép cải tạo, tu sửa nhà tại khu vực này thường phức tạp và đòi hỏi nhiều thời gian khảo sát, chỉnh sửa và hoàn tất hồ sơ hơn so với một số khu vực khác.

Vận chuyển, tập kết nguyên vật liệu thi công

Trong quá trình cải tạo nhà cổ tại khu phố cổ, đặc biệt là những căn nhà nằm sâu trong hẻm, có thể phải đối mặt với nhiều khó khăn như:

• Hẻm hút và hẹp, gây khó khăn trong việc vận chuyển vật liệu.
• Sự hiện diện của nhiều cửa hàng buôn bán, làm hạn chế không gian di chuyển.
• Khó khăn trong việc thỏa thuận với hàng xóm về việc di chuyển vật liệu.
• Mật độ giao thông tăng cao, gây trở ngại cho quá trình vận chuyển.
• Hạn chế về thời gian và quy định về việc di chuyển xe vào một số tuyến phố.
• Sự hạn chế trong việc tìm nơi tập kết và lưu trữ vật liệu.

Do đó, việc hoàn thành tiến độ cải tạo nhà phố cổ có thể bị kéo dài và tạo ra nhiều chi phí không mong muốn. 

Vì vậy, chủ nhà cần tích cực làm việc với chính quyền địa phương và thực hiện khảo sát hiện trường kỹ lưỡng để xác định các không gian trống phù hợp và tận dụng chúng làm nơi lưu trữ vật liệu.

Đảm bảo vệ sinh môi trường

Trong quá trình cải tạo các căn nhà cổ tại khu phố cổ, việc xử lý phế thải từ các công đoạn phá dỡ có thể tạo ra tác động tiêu cực đối với cộng đồng xung quanh. 

Vì vậy, chủ nhà cần thực hiện các biện pháp xử lý phế thải một cách hiệu quả để ngăn chặn ô nhiễm môi trường.

Đảm bảo sinh hoạt, hoạt động kinh doanh của hộ dân xung quanh

Vì hầu hết các căn nhà trên phố cổ đều nằm gần nhau và sát vách, việc cải tạo nhà phố thường không tránh khỏi tiếng ồn và bụi bặm, ảnh hưởng đến cuộc sống hàng xóm. Vì vậy, trước khi bắt đầu dự án cải tạo, chủ nhà cần gặp gỡ và thông báo cho hàng xóm về khả năng xuất hiện các tiếng ồn không mong muốn.

Hơn nữa, chủ nhà cũng nên xin phép và thực hiện việc lập biên bản ghi lại trạng thái hiện tại của nhà hàng xóm thông qua việc chụp ảnh, và đề xuất để cả 4 bên liên quan (chủ nhà, hàng xóm, đơn vị thi công và cơ quan chức năng địa phương) ký xác nhận. Điều này giúp giảm thiểu tổn thất cho căn nhà của hàng xóm trong quá trình cải tạo và tránh những tranh chấp phát sinh sau này.

Cách âm và chiếu sáng

Bởi vì các căn nhà phố cổ thường nằm rất gần nhau, nằm xen kẽ giữa nhiều tòa nhà cao tầng, vấn đề cách âm và ánh sáng thường trở nên phức tạp và khó giải quyết, đặc biệt là đối với các căn nhà mặt tiền đường.

Vì thế, trong quá trình cải tạo nhà phố cổ, chủ nhà cần thiết kế nhà sao cho đảm bảo đủ cung cấp ánh sáng tự nhiên, đồng thời giảm thiểu tiếng ồn đến mức thấp nhất có thể.

XEM NGAY: 7 Giải pháp sửa nhà nhỏ hẹp giúp tối ưu không gian

5 phương án cải tạo nhà phố cổ trở thành không gian sống lý tưởng

Làm mới mặt tiền

Cải tạo mặt tiền là một giải pháp tối ưu để thay đổi diện mạo của ngôi nhà cũ. Tuy nhiên, cải tạo mặt tiền ở khu vực phố cổ thường giới hạn chỉ đến việc sơn lại màu, thay cửa, hoặc tuân thủ thiết kế bảo tồn của chính quyền địa phương.

Cải tạo kết cấu, diện tích các phòng

Để tăng diện tích sử dụng, chủ nhà cần sắp xếp lại không gian một cách hợp lý và gia cố các phần tường để tránh nứt gãy và sụp đổ. Đồng thời, họ cũng có thể tận dụng những không gian thừa ít khi sử dụng để tạo ra các căn phòng mới có các công năng khác.

Tu sửa nội thất

Tu sửa nội thất là một phương pháp hiệu quả giúp chủ nhà làm mới diện mạo của căn nhà phố cổ. Chủ nhà có thể lựa chọn thay đổi toàn bộ phong cách nội thất của căn nhà hoặc chỉ tập trung vào một vài phòng để tiết kiệm chi phí.

Ngày nay, có một loạt các phong cách thiết kế nội thất mà chủ nhà có thể tham khảo như: Indochine (Đông Dương), Neoclassical (Tân Cổ điển), Scandinavian (Bắc Âu), Classic (Cổ điển), Modern (Hiện đại), Taiwan (Đài Loan), Minimalism (Tối giản), Color Block (Đa màu sắc),…

Cải tạo từng hạng mục nhỏ

Thay vì tiến hành cải tạo toàn bộ ngôi nhà, chủ nhà cũng có thể tập trung vào từng hạng mục nhỏ như:

• Cải tạo hệ thống đường ống nước.
• Sửa chữa và cải tạo không gian bếp.
• Tu sửa phòng ngủ và phòng khách.
• Sơn trát và xử lý ẩm mốc tại các khu vực tường nhà bị hư hỏng.
• Điều chỉnh lại bố cục không gian của cửa chính, cửa đi lại, và các yếu tố khác.

Cải thiện hướng lấy sáng

Để cải tạo hướng lấy sáng của căn nhà phố, chủ nhà có thể thực hiện các biện pháp sau:

• Điều chỉnh kích thước của các ô cửa sổ để tăng cường ánh sáng tự nhiên.
• Tạo ra các khu vực giếng trời để dẫn ánh sáng xuống các phòng.
• Thiết kế cầu thang rỗng để cho phép ánh sáng lan tỏa từ trên xuống dưới.
• Trồng cây xanh ở khu vực ban công và sử dụng cát, sỏi trắng để phản chiếu ánh sáng vào phòng.
• Thay thế cửa gỗ và các vách ngăn bằng cửa kính để tăng cường sự lan tỏa của ánh sáng.

Những biện pháp này không chỉ giúp tận dụng nguồn ánh sáng tự nhiên mà còn làm cho căn nhà trở nên sáng sủa và thông thoáng hơn.

Như vậy, bài viết trên đã giới thiệu tới bạn những điều cần biết khi cải tạo nhà phố cổ cũng như quy trình và chi phí cải tạo nhà phố cổ vô cùng chi tiết. Nếu bạn gặp khó khăn trong quá trình lựa chọn đơn vị thiết kế và thi công sửa nhà trọn gói, đừng ngần ngại liên hệ với TXD Construction. Đội ngũ chuyên viên TXD Construction hân hạnh đồng hành cùng bạn kiến tạo ngôi nhà mơ ước với sự tận tâm và trách nhiệm cao nhất!