Cách tính m2 xây dựng nhà theo quy chuẩn mới năm 2025

Để biết cách tính diện tích xây dựng nhà phố theo m2 theo chuẩn mới năm 2025, bạn hãy theo dõi và áp dụng theo công thức đơn giản dưới đây nhé.

M2 xây dựng là cách gọi tắt của diện tích xây dựng tính theo đơn vị m2. Có thể nói diện tích xây dựng có tính quyết định rất lớn tới thiết kế xây dựng cũng như tính thẩm mỹ của công trình. Không phải ngẫu nhiên, tính diện tích xây dựng là một trong những vấn đề mà cả gia chủ hay các đơn vị thi công xây dựng quan tâm đầu tiên. 

Bài viết dưới đây sẽ hướng dẫn cách tính m2 xây dựng nhà phố theo quy chuẩn mới năm 2025, bạn hãy theo dõi để áp dụng trong quá trình xây nhà nhé.

Diện tích xây dựng là gì?

Diện tích xây dựng (tính theo m2) là diện tích được phép xây dựng, tính từ mép ngoài tường bên này đến mép tường ngoài bên kia của khu đất. Đây là diện tích được sử dụng để xác định quy mô và giá trị của công trình xây dựng.

Diện tích xây dựng sẽ được quy hoạch trong giấy phép xây dựng và được phê duyệt trong quy hoạch.

Diện tích xây dựng sẽ bao gồm diện tích tim tường, diện tích thông thủy, diện tích các phòng, diện tích sử dụng, diện tích ở và diện tích phụ. Chính vì thế, có thể hiểu đơn giản diện tích xây dựng bao gồm cả diện tích sàn.

Quy định về diện tích xây dựng nhà 

Theo Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2008/BXD, việc quy định diện tích xây dựng nhà ở được thực hiện dựa trên một số yếu tố như vị trí của lô đất, loại hình nhà ở và diện tích của lô đất đó. Dưới đây là một số điểm cơ bản trong quy định về diện tích xây dựng nhà ở:

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại nông thôn

Diện tích xây dựng nhà ở tại nông thôn được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở tại nông thôn là 25m2.
• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở tại nông thôn là 24m2.
• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở tại nông thôn là 12m2.

Điều này đồng nghĩa rằng một căn nhà ở tại nông thôn phải có ít nhất 24m2 và đi kèm ít nhất một phòng có diện tích không dưới 12m2. Để xây dựng một căn nhà ở tại nông thôn, người đầu tư cần đảm bảo có ít nhất một lô đất với diện tích không ít hơn 25m2.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị và nhà riêng lẻ có sự phân biệt để đảm bảo tính đồng bộ, hài hòa và an toàn trong quy hoạch kiến trúc. Theo quy định tại QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở tại đô thị được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở tại đô thị là 40m2.
• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở tại đô thị là 36m2.
• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở tại đô thị là 18m2.

Với các quy định này, một căn nhà ở tại đô thị ít nhất phải có diện tích là 36m2 và bao gồm ít nhất một căn phòng với diện tích tối thiểu là 18m2. Các chủ đầu tư cũng được yêu cầu đảm bảo có lô đất với diện tích tối thiểu là 40m2 để xây dựng một căn nhà ở tại đô thị.

Quy định về diện tích xây dựng nhà ở đối với nhà ở riêng lẻ

Đối với nhà riêng lẻ, quy định phức tạp hơn vì nhiều yếu tố ảnh hưởng. Theo quy định tại QCVN 01:2008/BXD, diện tích xây dựng nhà ở đối với nhà ở riêng lẻ được quy định như sau:

• Diện tích tối thiểu của lô đất xây dựng nhà ở là 40m2 (đối với nông thôn) hoặc 80m2 (đối với đô thị).
• Diện tích tối đa của nhà ở riêng lẻ không vượt quá 50% diện tích lô đất.
• Diện tích tối thiểu của một căn nhà ở là 30m2 (đối với khu vực có chiều cao trên 5 tầng) hoặc 60m2 (đối với khu vực có chiều cao dưới 5 tầng).
• Diện tích tối thiểu của một căn phòng ở là 12m2.

Như vậy, một ngôi nhà riêng lẻ cần có ít nhất diện tích 30m2 (nếu chiều cao trên 5 tầng) hoặc 60m2 (nếu chiều cao dưới 5 tầng), nhưng không vượt quá 50% diện tích của lô đất. Ngoài ra, cần đảm bảo có ít nhất một phòng với diện tích tối thiểu là 12m2 để đáp ứng nhu cầu sử dụng.

Cách tính m2 xây dựng nhà theo quy chuẩn mới nhất

Hiện nay, tính m2 xây dựng thường được bóc tách thành từng phần gồm: diện tích sàn xây dựng, tầng hầm, móng nhà, phần thân công trình và phần phụ phát sinh. Cụ thể, cách tính như sau:

Cách tính m2 sàn xây dựng

Công thức tính m2 sàn xây dựng: Diện tích sàn xây dựng = chiều dài x chiều rộng

Bạn có thể cộng dồn tất cả diện tích sàn lại với nhau để có được tổng diện tích sàn trong ngôi nhà của mình.

Cách tính m2 tầng hầm

Tầng hầm là phần thiết kế sâu xuống dưới lòng đất, thường được dùng để làm gara để xe ô tô, xe máy hoặc làm kho chứa hàng. Với kết cấu chịu lực lớn, cách tính m2 tầng hầm như sau:

• Tầng hầm có độ sâu nhỏ hơn 1.3m bằng 150% diện tích tầng trệt
• Tầng hầm sâu nhỏ hơn 1.7m bằng 170% diện tích tầng trệt
• Tầng hầm sâu nhỏ hơn 2m bằng 200% diện tích tầng trệt
• Tầng hầm sâu trên 2m bằng 250 % diện tích tầng trệt

Cách tính m2 móng nhà

Tùy theo từng loại móng mà sẽ có những cách tính mét vuông khác nhau và phụ thuộc vào các loại khác nhau: móng cọc, móng băng hay móng bè.

Cách tính chi tiết như sau:

• Đối với móng cọc: Diện tích móng cọc bằng 20-40% diện tích tầng trệt. Tuy nhiên, tùy thuộc vào diện tích của đài móng và từng mẫu thiết kế nhà, đơn

vị thầu sẽ rà soát và làm phép tính để đưa ra kết quả chính xác nhất.

• Đối với móng băng: Hiện nay, móng băng được sử dụng phổ biến nhất. Với loại móng này, diện tích móng nhà sẽ được tính bằng 50% diện tích của

tầng trệt.

• Đối với móng bè: Diện tích móng bè được tính bằng 80% diện tích tầng trệt. Bởi thiết kế này thường được dàn đều trên mặt bằng nền.

Cách tính m2 phần thân 

Phần thân là phần chính quan trọng nhất của ngôi nhà. Tùy vào các kiểu kiến trúc xây dựng khác nhau mà cách tính diện tích có sự chênh lệch.

Công thức tính diện tích phần thân được chia thành 2 loại cụ thể như sau:

Công trình có mái che

Diện tích phần thân = 100% diện tích ( bao gồm mặt bằng sàn của tầng trệt, khu vực tầng lầu, tầng tum, sân thượng, tầng

lửng…).

Công trình không có mái che

Diện tích phần thân = 50% diện tích mặt sàn của tầng trên không có mái.

Đa phần các đơn vị nhà thầu xây dựng sẽ căn cứ vào loại mái nhà thuộc loại nào để áp dụng công thức tính chuẩn xác nhất. Hiện nay, có 5 loại mái phổ biến với cách tính diện tích như sau:

• Mái sân thượng của các mẫu nhà ống và nhà phố, tính 30% mét vuông diện tích sàn xây dựng.
• Mái bê tông cốt thép, tính 50% diện tích sàn xây dựng.
• Mái tôn thường thì tính 15%, còn mái tôn PU giả ngói tính 30% diện tích sàn xây dựng (cách tính này đã bao gồm phần tôn lợp hoàn chỉnh).
• Mái ngói sử dụng kèo sắt ( đã bao gồm cả ngói và khung), tính 70% diện tích mặt nghiêng.
• Mái ngói bê tông cốt thép (cả hệ Lito và hệ lợp), tính 100% diện tích mặt nghiêng.

>> Xem thêm: 

• 2 Tỷ xây được nhà thế nào? 15+ Mẫu nhà 2 tỷ đẹp nhất 2025
• 3 Tỷ xây được nhà thế nào? 20+ Mẫu nhà 3 tỷ đẹp nhất 2025

Cách tính m2 tường

Công thức tính diện tích tường được sử dụng để ước lượng diện tích cần sơn, ốp hoặc trang trí cho các bề mặt tường của ngôi nhà. Công thức này phụ thuộc vào diện tích mặt sàn của ngôi nhà và áp dụng cho các kiểu nhà khác nhau.

• Đối với nhà ống có 3 mặt giáp ranh: Diện tích tường (m2) = Diện tích mặt sàn (m2) x Hệ số 3.0
• Đối với nhà biệt thự không giáp ranh: Diện tích tường (m2) = Diện tích mặt sàn (m2) x Hệ số 6.0

Ví dụ: Nếu diện tích mặt sàn của căn nhà là 60m2, diện tích m2 tường sẽ là 60 x 3.0 = 180m2.

Cách tính m2 lát đá cầu thang

Việc tính diện tích mét vuông đá lát cầu thang giúp bạn tự tính toán được chi phí xây sửa, lát đá cho công trình của mình, tránh trường hợp bị đội giá, tăng giá sai với kích thước thực tế. 

Để tính m2 đá lát cầu thang, cần chia nhỏ từng phần của cầu thang rồi tính diện tích tổng các phần. Hãy chú ý quy tất cả đơn vị đo về mét (m) và mét vuông (m2) nhé.

• Diện tích mặt bậc = Chiều dài x Chiều rộng x Số bậc (Không tính chiếu nghỉ)
• Diện tích cổ bậc = Chiều rộng x Chiều dài x Số bậc (Có tính cả chiếu nghỉ)
• Chiếu nghỉ  = Chiều rộng x Chiều dài x Số chiếu nghỉ

Cuối cùng, hãy cộng tổng tất cả các hạng mục trên lại, chúng ta sẽ có:  Tổng diện tích cầu thang = Mặt bậc + Cổ Bậc + Chiếu nghỉ

Cách tính m2 cửa

Để tính diện tích của cửa hình chữ nhật, bạn có thể sử dụng công thức đơn giản:

Diện tích (m2) = Chiều dài (m) x Chiều rộng (m)

Tuy nhiên, đối với cửa hình vòm, việc tính diện tích trở nên phức tạp hơn. Công thức tính diện tích mái vòm là: Diện tích mái vòm = B x L

Trong đó: 

• L là độ dài của mái
• B là chiều dài vòng cung của mái

Ta lại có công thức tính chiều dài vòng cung của mái như sau: B = (3,14 x R x n)/ 180

Trong đó:

• R là bán kính đường tròn được tạo ra bởi vòng cung của mái
• n là góc ở tâm tạo ra bởi hai đầu vòng cung của mái

Cách tính m2 phần phụ phát sinh

Các phần phụ phát sinh thêm (như sân trước và sân sau) được tính bằng 50% diện tích sàn mét vuông xây dựng nếu không có móng nhà. Ngược lại, nếu thiết kế công trình có móng nhà thì sẽ được tính bằng 70% diện tích sàn mét vuông xây dựng.

Ngoài ra, các phần phụ như sân nhà, sân vườn và ô trống sẽ được tính như sau:

• Đối với sân nhà: Sân nhà có móng được tính bằng 70% diện tích xây dựng. Còn sân nhà không có móng thì được tính bằng 50% diện tích xây dựng.
• Đối với sân vườn, tiểu cảnh: Tùy vào từng cách trang trí, diện tích, sự đầu tư và kết cấu công trình mà đưa ra cách tính phù hợp nhất.
• Đối với ô trống: Ô trống nhỏ hơn 8m2 sẽ tính bằng 100% diện tích xây dựng. Còn ô trống lớn hơn 8m2 sẽ tính bằng 50% diện tích xây dựng.

Hy vọng qua đây, bạn đã nắm được cách tính m2 xây dựng theo quy chuẩn mới một chính xác nhất và dễ dàng áp dụng cho công trình của mình để có thể khái quát được diện tích từng phần và đưa ra mức chi phí phù hợp trước khi tiến hành thi công. Nếu có bất kỳ thắc mắc gì về dịch vụ xây nhà trọn gói hay xây thô, xây văn phòng,… của TXD Construction, đừng ngần ngại liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline: 094 486 9880